全球热点！地产行业转折中的万科：筑底与回归

数据显示，2022年全国商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%，创近7年来的新低；商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%，创近6年来的新低。

在攀升至历史高位后，中国房地产的市场规模正在迅速回落。房地产相关数据的下滑，与近两年来的去杠杆政策有关，在这一轮的调整中，一些企业可能已经躺平，而另一些则是迅速调整，成功穿越周期。

万科显然属于后者。

(资料图片)

近日，万科发布了2022年度报告。年报显示，万科实现了营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。

在已发布全年业绩报的房企中，万科是2022年为数不多逆势增长的房企一员。

整体来看，当下开发业务不再是衡量房企的唯一标准，万科多元化业务已初见成效，也是万科韧性发展，业绩稳健的关键。

在多元化业务协同推动下，在行业持续回暖的背景下，龙头企业万科将率先进入新一轮发展周期。

居安思危，思则有备，有备无患。 这是万科经营之道，也是其穿越周期的定力。

无论是万科时任董事长王石就提出“房地产业已经从黄金时期逐渐步入白银时代”的说法，还是以及郁亮在2018年时喊出的“活下去”，以及去年传递的“黑铁时代”的论调，都体现了万科在经营中的居安思危。

一直以来，万科敬畏市场，坚持做正确的事，也让万科在2022年实现稳健业绩表现的同时，也守住了安全经营的底线，稳住了物业开发的基本盘。

年报显示，万科2022年房地产开发结算毛利率为20.4%，较2021年同期下降2个百分点，但如果用去年前三季度的20.7%对比，毛利率已经明显平滑下来。

去年，万科全年交付了超34万套新房，有116 个项目交房即交证，房地产开发结算毛利率为20.4%，较2021年同期下降2个百分点，尽快有所下滑，在行业主流房企中的毛利率情况仍处前列。CFO韩慧华在业绩发布会表示，从目前销售的情况看，相信2023年之后毛利率会有一定的回升。

在房地产开发业务依旧是公司收入和利润主要来源的背景下，稳住开发业务的毛利率，就是守住了基本盘。

而万科稳健的销售源自于其精准布局，和拿地优势。

在精准布局上，相比2021年，万科在2022年投资更加聚焦高能级城市，全年新增项目36个，其中95.6%位于一二线城市，主要位于上海、深圳、东莞等经济动力强劲的城市，新开项目投资兑现度接近90%。

另外，万科在拿地上也更为审慎，去年拿地权益地价总额约496.4亿元，只有2021年的35%。选择项目方面，万科也更为谨慎，其在杭州获取的一个项目，甚至一年内就可以实现现金流回正。

精准的布局是销售回款的基础，也能优化企业的财务状况。

截至去年底，万科经营性现金流连续14年为正。三条红线维持“绿档”， 净负债率仅43.7%，处于行业低位，持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。

同时，万科的负债结构也进一步优化，融资成本保持低位，期末长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。健康的财务状况让国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。

对于房地产行业来说，2022年是极度困难的一年，各种开发相关的数据都在表明，房地产行业过往多年高速增长所依靠的土地红利、人口红利、金融红利等正在逐步消失，行业步入存量竞争阶段，如何在行业寒冬中赢取发展新机遇正成为房地产企业的“必答题”。

尽管开发业务是万科的基本盘，但在郁亮看来，万科未来的核心优势在于经营和服务业务。自从提出管理红利后，万科便开始了向“开发经营服务并重”战略的全面转型。

相比其他同行，在经营服务业务上，万科早在8-10年前就开始布局，从目前来看，方向对、起步早、布局全、协同多。

万科目前拥有业内最全面的不动产赛道布局，包括以“印力”为代表的商业、以“泊寓”为代表的长租公寓、以“万物云”为代表的空间服务以及以“万纬物流”为代表的物流业务。已经初步建立了解决大型复杂项目和服务街区的专业能力，且仍有巩固和扩大先发优势的空间。

目前万科在多元化经营业务上已取得初步成效。

在2022年，万科经营服务业务全口径收入达512.6亿元。其中万物云已经完成分拆上市，营收同比增长26.1%；

物流业务全年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务实现46.7%的增长。目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一；

长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，运营管理租赁住房21.5万间，营收同比增长12.1%；

全年实现营收87.2亿元，同比逆势增长14.3%，新开业25个项目，累计开业商业项目达到242个，为国内房企最多。

郁亮表示，从中长期看，万科经营服务业务还是有先发优势，并且处在增长轨道上，整体上来说，今年收入会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。

按照万科的计划，经营服务中的泊寓将于今年启动REITs发行工作，并实现成本法下的盈利，万纬物 流将完成REITs发行，万物云目标落地超100座蝶城。

在业内人士看来，经营服务业务已成为万科新增长极，未来在REITs等金融工具以及折旧摊销影响减退的带动下，该类业务“利润蓄水池”的作用有望逐步显现。

现如今，房地产行业的比拼像是一场马拉松，追求一时的速度，后劲不足很难坚持到终点，很多选手可能就是因此而中途推出。需要保持稳定的速度，有耐力、有毅力才能坚持到最后。

对于房地产企业而言，过往过度追求高周转的迅速做大规模的，如今大都已退出比赛，而稳健经营的，做好产品，做好经营服务往往坚持到了最后。对于企业而言，需要长线思维，要有做细致活、辛苦活的准备。

正如郁亮所说，万科以后要赚小钱、长钱和辛苦钱。

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